Kupovina stana: savet i mišljenje

[Anenaon]

Zdravo svima! 

Vidim da puno vas ovde ima iskustva sa kupovinom stanova, makar se razumete bolje od mene koji nemam pojma o tome, pa bi mi značilo vaše mišljenje i preporuka.

Hteo bih da podignem kredit za stan u visini od 50.000-60.ooo evra, ovo su neke okvirne karakteristike koje bih voleo da taj stan ima:
-Lokacija u prečniku od 6-7km od centra (U obzir dolaze Čukarica, Julino brdo, Žarkovo, Miljakovac, Zeleno naselje, Mirijevo 1, Karaburma, NBG, Zemun)

-Terasa

-Veliko kupatilo
-kuhinja koja se spaja sa dnevnim boravkom

-Po mogućstvu, odvojena spavaća soba

Našao sam jedan baš takav stančić, SAVRŠEN JE, ali mi ne odgovara lokacija. U pitanju je sledeći stan:
https://cityexpert.rs/prodaja/stan/24020/dvosoban-mihaila-bulgakova-zvezdara

 Otprlike bih voleo da moj stan ovako izgleda. Za mene je ovo savršen spoj rasporeda i veličine prostorija


Isto me zanima - gorepomenut stan je u potkrovlju,  Kakva su vaša iskustva sa takvim stanovima? Na šta posebno da obratim pažnju?

Hvala unapred! :)

[voodoo_]

Mirijevo 1 je selendra, Mirijevo 2-4 je građeno po urbanističkom planu (slično pojedinim delovima Novog Beograda). Šta tačno fali lokaciji u Mihaila Bulgakova? Od čega je to daleko a npr Julino brdo ili Zemun nije?

[Dule_smor]

moj savet, nikad potkrovlje i poslednji sprat, prokisnuce kad-tad...

[Sting]

Dule ja zivim 27 godina poslednji sprat plus potkrovlje, nikad nije prokislo. Pravilo je proveri kvalitet izgradnje, i odrzavaj objekat. Nemoj u izgradnji da uzimash, samo gotovo. Nbgd je majka (subjektivan sam :D)

[Crno-Sunce]

moj savet ti je da okrenes par agencija da im kazes sta trazis i da se opustis i cekas da ti oni traze.

Sto se potkrovlja tice, ziveo sam x godina u potkrovlju, i kad sam kupovao stan gledao potkrovlja (jer su jeftinija), i jedini negativni momenti potkrovlja po meni su te kosine i paklene letnje vrucine. Sto se prokisnjavanja tice, samo pazi da je kvalitetna gradnja i odrzavaj i neces imati problema sa tim.

[Debeli]

uzmi kvadrate, lako ćeš da praviš open space i pregrađuješ sobe.

NBG  über alles.

[Anenaon]

Hvala na odgovoru!
Kako tačno da utvrdim kvalitet gradnje? Stvarno sam laik, ne razumem se nimalo u te stvari.
Da li bih smeo uopšte agencijama da poverim da odrade to umesto mene? Malo sam sumnjičav po tom pitanju.
 

Ja sam isto stanovao u potkrovlju neko vreme i izluđivao me je nedostatak prostora (aka kosi zidovi) isvetla, kanalizacija je bila loše odrađena, često nije bilo dovoljno jakog pritiska vode na slavini, naročito kada stanari ispod koriste u isto vreme, a mislim i da je prokišnjavalo pre nego što sam se uselio.
Ne mogu da kažem da je bilo nešto preterano vruće, ali se osetilo pomalo i zbog toga što je prostor bio skučen, a bilo je svega dva prozora u stanu (živeo sam u garsonjeri). Ovde to ne bi trebalo da bude problem jer ima dosta prozora i vrata od terase-i da, TERASA! *_*

Nemam ništa protiv udaljenosti, da ne budem pogrešno shvaćen, ranije sam živeo par stanica odatle i bilo je jako prijatno za život, a trebalo mi je pola sata do centra, koliko mi sada otprilike treba sa Nbg, samo mi taj deo deluje nedovoljno urbano, kako god to zvučalo. ništa zanimljivo se ne dešava tamo.

Je l' mislite da je moguće da se cena još malo spusti? Mislim da je i sad prilično niska, ali sam misliio možda još par hiljada dole.

E, da! Zaboravio sam da napomenem, ovaj stan odozgo bi mogao da se proširi, postoji opcija nadogradnje. :)

Da, voleo bih i da bude novogradnja.
Znam kako to zvuči, ali stvarno ne bih mogao da se investiram trenutno u renoviranje, znam da su instalacije nove, prijatelj inžener mi je rekao da je na novijim objektima određenja bolja hidroizolacija i da su korišćeni kvalitetniji materijali, nema bubašvaba i drugih štetočina i, jednostavno, znam da tu niko nije stanovao pre mene. Možda će neko reći da sam razmažen, ali ne znam ni ko je živeo tu pre mene, ni da li je umro tu i tome slično, pa bih radije da idem na sigurno.

[jasamnepismen]

Živeo sam u par stanova u različitim delovima BG-a (Mirijevo, Zemun, Stepa, Višnjica) u novim zgradama (do 5 godina stari u tom trenutku) i ono je sramotno šta ljudima prodaju. Sve je krenulo da se raspada, pišti, škripi i zavija posle par godina.

To što je nova gradnja nikako ne znači da je bolja od nečega napravljenog u eri komunizma.

my 2c

[Dule_smor]

10 hours ago, Sting said:

Dule ja zivim 27 godina poslednji sprat plus potkrovlje, nikad nije prokislo. Pravilo je proveri kvalitet izgradnje, i odrzavaj objekat. Nemoj u izgradnji da uzimash, samo gotovo. Nbgd je majka (subjektivan sam :D)

Cek, znaci imao si plocu iznad stana i potrovlje, to je onda ok...nije ok ako je kosina ispod krova, tu ce kad-tad biti problema...ili si ti bas imao srece:)

[Anenaon]

8 minutes ago, jasamnepismen said:

Živeo sam u par stanova u različitim delovima BG-a (Mirijevo, Zemun, Stepa, Višnjica) u novim zgradama (do 5 godina stari u tom trenutku) i ono je sramotno šta ljudima prodaju. Sve je krenulo da se raspada, pišti, škripi i zavija posle par godina.

To što je nova gradnja nikako ne znači da je bolja od nečega napravljenog u eri komunizma.

my 2c

Na šta tačno da obratim pažnju prilikom obilaska stana, u tom slučaju?
Evo, baš ovaj stan je star 5 godina. :)

[Sting]

1 hour ago, Dule_smor said:

Cek, znaci imao si plocu iznad stana i potrovlje, to je onda ok...nije ok ako je kosina ispod krova, tu ce kad-tad biti problema...ili si ti bas imao srece:)

Zapravo i jedno i dugo, poshto je u pitanju dupleks (dva sprata) plus treci sprat potkrovlje. Dobra gradnja plus radjena sanacija krova jednom u ovih 27 godina. Shto je najsmeshnije, voda mi je probila od komshijinog kupatila jednom :D kontam ima srece, ali ako su normalni ljudi u ulazu zgrade i sve se normalno odrzava ne bi trebalo da ima problema ni u potkrovlju. A poslednji sprat je majka, jer ti niko ne skace nad glavom a ti skacesh svima :D

[f4ts0]

ali ako padne bonba na zgradu odozgo, prvi ce da gines

[Dende]

Ja sam ziveo u dupleksu koji je bio vlasnistvo mog oca od 2002.-2005., 4. sprat bez lifta.Osim sto nisam imao klimu i sto je leti bio skoro pa nenastanjiv stan, stalno je neki problem bio sa krovom, koji je bio zakosen.Stekao sam utisak da to mora biti uradjeno bas kvalitetno da bi bilo kako treba i bez problema.Takodje, kada ga je otac prodavao, dao ga je na ime duga, a da to nije bio slucaj, mislim da bi ga jako tesko prodao, ne za dobre pare sigurno.Ovde u NS je tih godina (do 2008.) bilo to ludilo od gradnje i mnogo je fuš stanova kao ovaj moj bivsi, pretpostavljam da je tako i u BG,Ja licno ne bih uzimao stan u zgradi bez lifta, pa cak i da je na 1. spratu.Inace sam nakon toga do 2011. izmenjao jedno 5-6 podstanarskih stanova u zgradama raznih kvaliteta gradnja i svacega sam se nagledao.

Kad je doslo vreme da, parama svojih roditelja, uzmem svoj stan 2011., poucen ovim iskustvom, sam gledao samo da bude kvalitetan investitor.Generalno sam prezadovoljan, zgrada i sve u njoj se dobro pokazalo, stan je bio nov i prvi sam usao u njega.Ono sto bih promenio da sam mogao - uzeo bih umesto ovaj od 37kvm stan u zgradi prekoputa koja se tek pocela graditi od jedno 45+ za istu cenu i to nikad necu prezaliti, ali roditelji su hteli sto pre da rese moje stambeno pitanje,Nov stan je isto bitan zbog odbitka PDV kupcu 1. stana (tu opciju sam iskoristio).Takodje, kada bih uzimao opet stan, uzeo bih u izgradnji i sam bih birao vrata, stokove, kupatilo, sanitarije, izolaciju i ostalo.Investitor uglavnom moze po povoljnim cenama da obezbedi kvalitetnije komponente uz neku sitnu doplatu.Gledao sam i da jednog dana stan bude pogodan za rentiranje, da uzmem kredit za porodicni stan koji bih placao sa izdavanjem ovog "momackog".Ovaj moj se moze izdati za najmanje 200e sto mi pokriva momacku ratu kredita tako da sam i tu resen.

[Anenaon]

Kako oceniti Investitora?
Pitao sam i gore u par navrata, svi kažu da treba obratiti pažnju na kvalitet, ali niko nije naveo šta se tačno pod tim podrazumeva i kako se raspoznaje dobar kvalitet od lošeg, a stvarno bi mi značilo da znam na šta da obratim pažnju jer doslovno nemam predstavu o tome.

[Debeli]

имаш А блок на НБГ, квалитетно је урађен, нов новцат (не знам је ли распродат). за остале локације не знам да ли има квалитетне новоградње. ипак, разуми да за 50-60к, за новоградњу на овим локацијама не можеш даље од 40 квадрата, и то уз компромисе.

[Zwerko]

U A Bloku ti je 36m2 u oglasima (ceka se da puste sledeće zgrade u prodaju) 86.000 evra tako da bih rekao da je "malo" van budzeta :)

 

 

[f4ts0]

i sve je prodato. Opet je izgleda krenuo balon sa cenama u bgd. Mada posto sve ide kao alva - ili se pod vucicem zivi nikad bolje ili titovi pioniri i dalje zare i pale igrajuci nad boskovom mukom :D

[Crno-Sunce]

Licni primer, uzeo sam u sumicama stan u ruiniranom stanju (rupa u zidu izmedju kupatila i kuhinje, bivsim stanarima pukla cev i nisu je nedelju dana sanirali), stan u teskom teskom raspadu), 59 kvadrata + 5 terasa za 48k

ulozio sam 7k, napravio dve spavace sobe, full sredio kupatilo, sve novo, dnevnu sa spojenom kuhinjom, zastaklio terasu, ubacio pvc, sve nove instalacije,.

imas gomilu stanova starijih gde mozes samo da prekrecis i na konto tog krecenja spustis cenu za 3-4 hiljade, pri tom ja licno ne volim novogradnju, to sve pravljeno za profit, komunizam pravio da traje :D

[Debeli]

ТАКОЈЕ ЏОКЕРЕ СТО МУ СУНАЦА!!!!!

[manager]

ja imam mx500

[Dende]

Ja bih rekao da su se cene nekretnina vratile negde na nivo iz 2010.-2011., dakle ne bas kao iz onog najskupljeg perioda,ali blizu.Kakav je to stan od 36kvm koji kosta 86k, zasto je to tako!?Moj stan je recimo bio 1300e i usao sam u njega isti dan kad sam isplatio kupoprodajnu cenu, dok je lik pored mene za garsonjeru od 19kvm dao 1600e kada je jos bila kuca na mestu zgrade, negde 2008.Kasnije su cene jos malo pale, ali vec sada je cena kvadrata u zgradi 500m od mene koju gradi isti investitor 1600-1700e.

Ova moja zgrada je kvalitetna u smislu da ne cujem nikoga, lift sljaka u fullu vec 6 godina i moderan je, raspored je izuzetno dobar i funkcionalan sa velikim prozorima, grejanje i sve ostalo radi bez problema i hodnici imaju podno grejanje.Ima i 10ak parking mesta koji su za stanare.Ustvari, to sam ja u katastru proverio i video da nisu knjizeni na stanare kojima su "davani" uz kupovinu velikih stanova vec su etazna svojina (kao hodnici,prolazi,prilazi,etc). Stanari koji su mislili da su to njihova licna parking mesta nisu najbolje primili ovu spoznaju :C

Ovde nema vise od 2-3 dobra investitora - Ja sam uzeo od City gradnje, a najbolji je Erker, mozda Aleksandar, i ima jos jedan cije ime sam zaboravio koji pravi kvalitetne stanove ali ne bas blizu centra grada.

@Crno-Sunce  To je dilema koju sam i ja imao, ali je tas ipak pretegnuo na stranu novog stana zbog povrata pdv-a,

 

[prota_]

pa čekaj, koja je to lokacija u ns-u na kojoj je 1700 kvadrat u izgradnji?

[Zwerko]

1 hour ago, Dende said:

Kakav je to stan od 36kvm koji kosta 86k, zasto je to tako!?

Zato što se po toj ceni kupuju više nego što ovi mogu da naprave... Zakon ponude i tražnje vazda važio. Plus je ok lokacija, važi da je dobra gradnja i ljudi kupuju. 

Evo ta lokacija (čak nije sve ni taj A-Blok, deo je i ona Savada odmah tu pored) na oglasima gde se trenutno jedino i mogu naći stanovi pa vidi cene :)

[cali]

18 hours ago, Anenaon said:

Kako oceniti Investitora?
Pitao sam i gore u par navrata, svi kažu da treba obratiti pažnju na kvalitet, ali niko nije naveo šta se tačno pod tim podrazumeva i kako se raspoznaje dobar kvalitet od lošeg, a stvarno bi mi značilo da znam na šta da obratim pažnju jer doslovno nemam predstavu o tome.

Samo da nađeš nekog građevinca ili arhitektu kome veruješ, pa da dođe i da pogleda. Agentima ne veruj, jer:

• Oni bi što pre da prodaju stan
• To što su agenti ne znači da im je građevina struka - ima ih svih profila

[Anenaon]

1 hour ago, Jose Jimenez said:

Samo da nađeš nekog građevinca ili arhitektu kome veruješ, pa da dođe i da pogleda. Agentima ne veruj, jer:

• Oni bi što pre da prodaju stan
• To što su agenti ne znači da im je građevina struka - ima ih svih profila

Ovo je dobar savet!
Na svu sreću, radim u građevinskoj firmi, pa bih mogao da zamolim nekog od kolega da mi pomogne u dato vreme. Hvala! :)